Das Haus steht leer: Was sollte ich bis zum Verkauf organisieren?

Niemand wohnt mehr dort. Wer schaut jetzt nach dem Haus?

Nach einem Umzug oder einer Erbschaft ist die Tür abgeschlossen, aber das Haus braucht weiterhin Aufmerksamkeit. Rechnungen laufen weiter. Ein tropfendes Rohr oder ein offenes Kellerfenster fällt nicht mehr im Alltag auf. Wenn Sie weiter entfernt wohnen, wird schon eine kurze Kontrolle zur eigenen Fahrt.

Wir empfehlen deshalb, für die Zeit bis zum Verkauf einen einfachen Betreuungsplan anzulegen. Darin stehen Zuständigkeiten, Kontrolltermine, laufende Zahlungen und die wichtigsten Kontakte. Es geht darum, dass nichts davon nur „irgendjemand“ übernehmen soll.

1. Den Versicherer über die veränderte Nutzung informieren

Melden Sie Ihrem Gebäudeversicherer, dass das Haus nicht mehr bewohnt ist, und beschreiben Sie die tatsächliche Situation. Fragen Sie schriftlich nach, welche Anforderungen für Ihren Vertrag gelten und ob der Schutz angepasst werden muss. Klären Sie auch, was bei einem längeren Leerstand oder anstehenden Arbeiten zu beachten ist.

Leerstand kann versicherungsrechtlich eine Gefahrerhöhung darstellen; § 23 VVG regelt den Umgang mit Gefahrerhöhungen. Ob und welche Folgen sich in Ihrem Fall ergeben, hängt von den Umständen und dem Vertrag ab. Verlassen Sie sich deshalb weder auf eine allgemeine Monatsfrist noch auf die Annahme, es ändere sich automatisch nichts.

2. Kontrollen mit einer festen Person vereinbaren

Wer kontrolliert das Haus und wer springt bei Krankheit oder Urlaub ein? Notieren Sie Name, Erreichbarkeit und den Ort eines verfügbaren Schlüssels. Wie häufig Kontrollen nötig sind, sollte zu Jahreszeit, Gebäudezustand und Versicherungsanforderungen passen.

Eine kurze Liste erleichtert die Rundgänge:

• Sind Fenster und Außentüren geschlossen und unbeschädigt?
• Gibt es Feuchtigkeit, ungewöhnliche Gerüche oder sichtbare Veränderungen?
• Zeigt die Heizung eine Störung oder sind auffällige Geräusche zu hören?
• Sind Keller, Dachraum und zugängliche Leitungsbereiche unauffällig?
• Ist neue Post eingegangen oder liegt eine dringende Mitteilung vor?
• Sind Wege, Zufahrt und Garten in einem betreuten Zustand?

Datum, Auffälligkeiten und veranlasste Schritte lassen sich in einer gemeinsamen Liste festhalten. Eine Sichtkontrolle ersetzt keine technische Untersuchung. Auffälligkeiten sollten gezielt von einem geeigneten Fachbetrieb geprüft werden.

3. Heizung und Wasser nicht pauschal abschalten

„Es wohnt niemand mehr dort, also kann alles aus“ ist keine verlässliche Regel. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft rät bei längerem Leerstand zu ausreichender Beheizung und regelmäßiger Kontrolle, um Frostschäden vorzubeugen.

Lassen Sie mit einem Fachbetrieb klären, wie Heizung, Trinkwasserinstallation und gegebenenfalls Lüftung während des Leerstands betrieben werden sollen. Eine pauschale Temperatur oder ein einzelner abgesperrter Hahn beantwortet nicht jede Frage. Auch eine fachgerechte Stilllegung benötigt ein zum Gebäude passendes Vorgehen.

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4. Die laufenden Zahlungen sichtbar machen

Weniger Verbrauch bedeutet nicht, dass die Kosten auf null sinken. Stellen Sie die tatsächlichen Zahlungen anhand Ihrer Bescheide, Rechnungen und Verträge zusammen. Dazu können Grundsteuer, Versicherung, Versorger-Grundpreise, notwendiger Heizbetrieb, Wartung, Gartenpflege und Betreuung gehören. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Zahlungen an die Gemeinschaft hinzu.

Wenn ein Darlehen besteht, führen Sie die Rate in Ihrer Liquiditätsplanung gesondert auf. Zins und Tilgung haben wirtschaftlich unterschiedliche Funktionen; für Ihre monatliche Zahlungsfähigkeit müssen aber beide berücksichtigt werden. Fragen zu Ablösung oder Anpassung besprechen Sie mit Ihrer Bank.

Ein rein rechnerisches Beispiel: Betragen die erfassten laufenden Zahlungen 450 Euro im Monat, sind das in vier Monaten 1.800 Euro. Die Zahl ist keine Kostenschätzung für Ihr Haus. Sie zeigt lediglich, warum ein längerer Zeitraum in Ihrer Planung sichtbar sein sollte. Unvorhergesehene Reparaturen sind darin noch nicht enthalten.

5. Auch vor der Haustür Zuständigkeiten klären

Wer kümmert sich um Laub, Schnee, glatte Wege oder einen beschädigten Zaun? Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach den örtlichen Vorgaben und legen Sie fest, wer die nötigen Arbeiten übernimmt. Das gilt auch dann, wenn Sie das Haus selten besuchen können.

Führen Sie außerdem eine Kontaktliste für dringende Fälle: Betreuungsperson, Versicherung, Heizungs- und Sanitärbetrieb sowie gegebenenfalls Verwaltung. Ein Schlüssel sollte im Notfall erreichbar sein, ohne unkontrolliert weitergegeben zu werden.

Leerstandsbetreuung und Verkaufsauftrag bewusst abstimmen

Besichtigungen sind keine regelmäßigen Kontrollgänge. Klären Sie daher ausdrücklich, ob und in welchem Umfang wir im Rahmen der vereinbarten Zusammenarbeit Aufgaben am Haus übernehmen. Dazu gehören Häufigkeit, Dokumentation, Erreichbarkeit und mögliche Kosten. Eine technische Betreuung oder Hausverwaltung ist nicht automatisch Teil jedes Maklerauftrags.

Für den Verkauf hilft eine laufend gepflegte Übersicht: Seit wann steht das Haus leer? Wer hat es betreut? Welche Arbeiten wurden durchgeführt und welche Fragen sind noch offen? Den Zustand sollten Interessenten nachvollziehen können. Ein kurzer Zeitraum mit klarer Organisation ist oft leichter zu überblicken als Monate, in denen niemand weiß, wer zuletzt vor Ort war.

Wir besprechen mit Ihnen, wie Betreuung und Verkaufsplanung zusammenpassen. Für die Dokumentenmappe finden Sie eine eigene Übersicht in unserem Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Häufige Fragen zum leerstehenden Haus

Reicht es, alle paar Wochen nach dem Rechten zu sehen?

Dafür gibt es keine passende Frist für jedes Haus. Stimmen Sie die Kontrollen mit den Versicherungsanforderungen, dem technischen Zustand und der Jahreszeit ab. Für Ausfälle oder Unwetter braucht es eine erreichbare Vertretung.

Kann ich Strom und Heizung einfach abmelden?

Prüfen Sie zuerst, welche Anlagen weiter funktionieren müssen. Heizung, Pumpen oder technische Überwachung können Strom benötigen. Klären Sie den geeigneten Betrieb mit einem Fachbetrieb und die Verträge mit den Versorgern.

Wer übernimmt die Betreuung, wenn ich weiter entfernt wohne?

Das kann eine verlässlich beauftragte Person vor Ort oder ein geeigneter Dienstleister sein. Entscheidend ist eine klare Vereinbarung über Umfang und Vertretung. Wir besprechen mit Ihnen, welche Organisation zu Ihrem Verkaufsplan passt.

Quellen und weiterführende Informationen

• VVG § 23: Gefahrerhöhung
• GDV: Frostschäden vermeiden und leerstehende Immobilien überwachen

Redaktionsstand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Orientierung; Versicherungsbedingungen, technische Maßnahmen und örtliche Pflichten sind für das konkrete Haus zu prüfen. Das Titelbild ist ein KI-generiertes Symbolbild und zeigt keine angebotene Immobilie.

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